中央城市工作会议明确提出，未来的十年和二十年，城市更新是城市内涵式高质量发展的一个重要的抓手，建设现代化人民城市是中国特色现代化城市的一条新路子。  

       一、城市更新是顺应城市发展规律的必然选择            

 过去40多年我们经历了一个快速的城镇化，城市人口不断增长，乡村人口不断减少。根据统计，2020年以后，我国城镇化的增长率明显下降，和前30年相比增长率下降了近一半。这就意味着从现在开始的未来10年到20年，中国的城镇化已经从大规模快速化转向中低速微增长的一个新时期。 

 城镇化从高速到中低速有几个方面的原因，第一是经济的转型。经济发展的动力由过去的出口导向、投资驱动转向技术进步和消费拉动，特别是这些年来，科技进步对全国经济的贡献率已经大大提升。 

 第二是社会结构的转型，人口的总量开始减少。2021年中国的总人口已经达到了高峰，从2022年开始人口逐年的减少，伴随人口总量的减少，又出现了老龄化和少子化并存的现象。这个现象在一些大城市，特别是超大特大城市更加显著。 

 第三是能源的转型。中国政府承诺2030年要碳达峰、2060年碳中和。从现在开始到2030年以前，乃至于到2060年，我们一定要走一条绿色低碳的道路，过去大规模建设时期增碳的过程，要转入到减碳降碳的时代。过去三四十年，我们比较熟悉的通过空间的增量供给、促进发展的城市发展模式，就实实在在地转入到了存量更新、存量迭代的全新时代，意味着过去三四十年大规模快速城镇化时期的建设时代，转入到一个内涵式高品质发展的治理时代。 

 在这一大背景下，中央城市工作会议提出了宜居、创新、美丽、文明、韧性、智慧的新要求。从这个角度来讲，怎么打造宜居共享的居住环境，怎么谋划活力主导的产业空间，怎么营建人民满意的游憩空间，怎么提升区域与城市空间韧性，怎么用智慧化手段城市提升治理水平，是未来10年20年城市发展的一个重要的挑战。  

       二、客观认识城市高质量发展的空间价值            在新时期城市发展高质量的时代，有些基本问题还需要进一步的认识。一个就是对城市的空间价值要有新的理解。在快速发展阶段，开发过程当中每一块地的位置相对固定，每一块地的性质相对单一，要么是居住用地，要么是工业用地，对资源的有限性管控的比较严。在存量更新阶段，对空间价值的理解，会发生一系列的变化。空间价值的多元性得到了新的彰显，地块不仅仅有经济价值，可能还有社会价值和文化价值，同时对它的绿色和减碳也提出了新的更高要求。另一方面是用途的多样性，在快速发展阶段，单一用地的性质是和大工业的过程相关，现在有更多的科技创新，工业用地中也可以有更多的居住和休闲类的活动，同样休闲和居住类的活动，也可以有更多的产业空间注入。 

 在快速发展阶段，土地征地开发建设相对产权比较单一，现在面对存量的空间、多元利益化的主体、多方面的诉求，问题复杂性比过去多了很多，产权关系问题要得到更高的重视。 

 对中国多样化的自然地理环境，多元化的地域文化特色，多类型的城镇空间组织，以及城市群、都市圈、大城市集聚模式和中小城市分散模式等多类型的城镇空间，交叉组织的状态，在城市更新时代也不能一刀切，要尊重地理环境经济发展水平和文化背景，要更加注重因地制宜和因时制宜。  

       三、“精准适配”既有空间迭代发展

 在存量时代的城市更新，要更加注重精准适配的理论和方法。第一，对空间价值要进行新一轮的精准评估，既要找到存量时期城市发展的矛盾和问题，也要重新评估块地的空间价值。第二，要精细设计，在快速发展阶段，白地的设计相对来说比较简单，对一个既有的存量空间进行二次设计二次开发，对设计的要求更高，不仅仅是功能的提升，也有风貌的协调等方方面面的要求。第三，对于存量空间更要注重运营和维护，过去在人口增量时期，所有的开发项目都是有市场的，现在对于一个总量减少、结构变化的新时代，要更加注重空间开发的运营维护成本，以及能不能够可持续的运营和维护。所以在存量时代，城市建设的逻辑理论方法和技术都要产生一系列的变化。 

 在这个背景之下，对既有的存量空间，无论是公共空间，产业空间、居住空间还是基础设施空间，都要进行新一轮的价值评估，新一轮的问题导向研究，只有在这样的一些问题分析、空间价值评判的基础之上，才能够做好二次开发和二次利用。  

       四、推动《关于持续推进城市更新行动 的意见》落地见效            

 今年5月，中共中央办公厅和国务院办公厅下发了《关于持续推进城市更新行动的意见》，《意见》提出了8项任务，包括加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化等8项任务。这8项任务对应城市里面最重要的4类空间，第一类就是居住空间，第二类就是产业空间，第三类是公共空间，第四类是文化空间。对于8项任务、4类空间的合理开发和利用，需要有一套科学的方法，要精准查找问题、精细设计空间以及精心运营维护。  

   四类空间分类政策  

 第一类居住空间。安居乐业是中国老百姓千百年来的理想，对于居住这个问题要上升到一个更高的阶段去认识，要从过去促消费、拉投资上升到提升城市品质、提升基层治理能力这个角度去认识。在老旧小区和既有居住区的改造过程当中，要补齐标配的基本服务，要根据儿童友好、老年友好乃至于全龄友好，做好一些选配的设施，在有条件的地区，特别是利用智慧化的场景，像浙江杭州，已经有很多这样的一些非常好的案例，推动智慧化的管理。 

 第二类产业空间。现在产业发展越来越高科技，城市的大量存量空间，特别是一些既有的工业厂区、文化空间可以和科技做很好的融合，开展沉浸式的新场景，拉动消费，促进科技的创新和发展。这样的案例近几年很多，像北京的首钢园，前段时间我还专门去杭州看了杭钢的改造，都是非常成功的一些案例。  

   杭钢公园  

 第三类公共空间。城市的人民性的一个很重要体现，就是城市最好的公共资源，所有老百姓都能够可达。这些年来像上海一江一河的治理、杭州湖滨地区的保护和利用，都是实现了这样的一些目标。 

 第四类文化空间。随着历史文化资源越来越得到重视，城市有大量的文化资源，这个图片显示的是江西一个偏远县城永新古城的文化资源再开发，用这么一个普通地区的文化开发，是想说明国内有大量的珍贵历史文化资源。对历史文化最好的保护，一方面是传承，另一方面就是很好的利用。这4类空间是城市更新里面的很重要载体。  

 在工作方法上，首先，开展城市体检。通过查找问题，找出更新改造的一些要点，有一个城市体检的问题清单，和一个进一步更新改造的工作清单，先体检后更新、无体检不更新，打通技术路线。其次，精心设计空间。在城市更新时代，是对既有的空间进行改造，设计的要求和难度越来越大，设计越来越成为提高空间品质很重要的一个方面。无论是对建筑设计、城市规划设计还是景观设计，都提出了新的更高要求。再次，精心运营维护。对于既有空间的再开发和再利用，是否能够可持续下去，是否具有可持续的金融、财政的服务政策，以及在运营过程当中是否有收益，这是城市更新可持续发展方面很重要的一个要点。在这个方面，城市更新是个全新的挑战。 

 总的来说，中央城市工作会议提出来，把城市更新作为城市高质量发展、内涵式发展的重要抓手，是很重要的意义。城市更新是下一步城市的结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效的一个重要措施。在城市更新的推进过工作过程当中，要有一些新的理论和新的方法，用精准适配的理论和方法，在多类型多尺度的空间上开展进一步的工作。城市更新还是一个政府、市场、社会共同参与的新的工作模式，只有这样才能够实实在在地推动城市更新行动持久地开展下去。